おもに住宅ローンの返済が出来なくなった為に、債権者である銀行が裁判所に申請して、裁判所主導のもと 強制的に売買される土地や建物の事をいいます。不動産の一般流通市場は年間約61万件の流通があるのに対して競売不動産市場は約6万件の出品があり、第2の不動産マーケットとなっております。コロナ禍を経た現在、更なる出品の増加が予想されております。

バブル経済期には不動産価格が急上昇し、投資家のみならず一般市民の間でも不動産投資への関心が高まりました。そして、バブル崩壊後の不況期には、多くの企業や個人が倒産、破産し、競売物件の数が急増しました。この時期には『占有屋』と呼ばれる者たちが問題となりました。
競売物件を不法に占有し、正当な落札者から立ち退き料を強要することが大きな社会問題になりました。特にバブル崩壊直後の1990年代には多くの企業が破綻し、競売市場に多くの物件が流入しましたが占有屋の存在が買い手にとって大きなリスクとなっていました。

平成16年（2004年）には、不動産競売に関する法律が改正され、占有屋に対する厳しい対応が導入されました。この改正により、占有屋による不法占拠や立ち退き料の強要といった問題が大幅に減少し、競売物件を安心して購入できる環境が整いました。

現在の競売不動産市場は、かつてと比べて透明性が高まり、一般の人々も参加しやすくなっています。インターネットの普及により、物件情報がオンラインで容易に入手できるようになり、競売に参加するための手続きも簡略化されています。また、競売にかけられる物件の種類や地域も多様化しており、住宅用物件から 商業用物件まで幅広い選択肢が提供されています。

• 価格の魅力

  市場価格よりも安価で購入できる可能性が高いです。

• 透明性

  裁判所の管理下で公正に手続きが行われるため、取引の透明性が高いです。

• 多様な選択肢

  住宅から商業用物件まで、さまざまな不動産が競売にかけられます。
  珍しいものでは神社や温泉旅館、地方の島などが競売にかけられた事があります。

• 現況の把握が困難

  建物の内覧ができないうえに、元の所有者から物件状態の説明を受けることもできません。裁判所が作成した3点セットからの情報と、実際に現地に行き物件を外から見ることで得られる情報しかありません。

• 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）が無い

  競売物件には売主が存在しないため、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）が適用されません。そのため、落札後に瑕疵が見つかったとしても、その修繕費などはすべて落札者（買受人）の負担となります。内覧ができないこととあわせて、購入後の追加出費が発生するリスクを大きくしています。

• 物件の引渡しは自己責任

  裁判所は所有権の移転登記までは行ってくれますが引渡しまでは行いません。物件によっては前の所 有者がそのまま住んでいたり占有者がいる場合があります。買受人自らが立ち退き交渉するか、法的手段をとり占有解除をするなど全てを自己責任で行います。

• 期間の制限がある

  競売物件の情報が公開されてから入札の期間内までの限られた時間内に以下のことを行わなくてはな りません。保証金の振込はインターネットバンキングなどは利用できず、裁判所から取得する競売専用の振込用紙を使い金融機関の窓口で行う必要があります。

  情報の収集入札するかの検討保証金の振込み入札書類の記入、裁判所へ提出

• 情報収集

  競売物件情報を裁判所やインターネットで調査します。

• 入札準備

  物件の下見や、必要な資金の準備を行います。

• 入札

  指定された期間内に入札を行います。
  最高価格を提示した入札者が落札者となります。

• 落札

  落札後、指定された期間内に代金を支払い、所有権の移転手続きを行います。

• 引き渡し

  占有者がいる場合は占有解除して引渡しを受けます。

• 『物件明細書』

  その不動産を買い受けたときに，そのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか、その他参考となる事項が記載されています。物件明細書は、裁判所書記官が記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず、当事者の権利関係を確定するものではなく、権利関係に関する裁判を拘 束するものでもありません。

• 『現況調査報告書』

  執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

• 『評価書』

  執行裁判所の選任した評価人が，その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。評価書には不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。これらを見れば、算出された評価額の理由、不動産の現況と、それをめぐる公法上の規制 等法律関係のあらましが分かるようになっています。